Дешевий сир по-італійські: чому житло за декілька тисяч стає пасткою для іноземців
Будинки за символічну ціну звучать як мрія. Але за дешевим житлом в Італії часто ховаються витрати, правила і проблеми, які відлякують покупців
Ідея купити будинок у сонячній Італії всього за декілька тисяч євро звучить як казка. Саме так деякі італійські містечка намагаються врятувати занедбані історичні будівлі та повернути життя у спорожнілі райони. Проте на практиці багато такого житла роками не знаходить покупців. Причина - не лише у стані будинків, а й у складних умовах, витратах та особливостях життя у маленьких містах.
РБК-Україна розповідає, чому в Італії так багато дешевого житла, але воно роками та десятиліттями стоїть порожнім і не може знайти нових власників.
Більше цікавого: Квартира в Європі: у яких країнах українцям найпростіше купити житло Чому в Італії так багато дешевого житлаОсновна причина - масове скорочення населення в малих містах та селах. За останні десятиліття багато молодих італійців переїхали до великих міст або за кордон у пошуках роботи.
Через це:
- старі будинки залишилися без власників
- деякі населені пункти майже спорожніли
- історичні будівлі почали руйнуватися
До речі, саме через це багато місцевих громад запускає програми з продажу будинків за 1 євро або навіть безкоштовно, з певними умовами.
Головна умова: дорогий ремонтСаме тут і починаються труднощі. Купівля дешевого будинку - лише формальність. Насправді новий власник має витратити на реконструкцію десятки тисяч євро, а ще - узгоджувати роботи з місцевою владою.
Більшість таких будинків дуже старі, мають аварійні конструкції, потребують повної реконструкції. У підсумку ремонт може коштувати від 30 до 100 тисяч євро, а іноді й більше.
Юридична заплутаність (Successione)В Італії будинок може належати 15 родичам одночасно через особливості спадкування. Щоб продати об’єкт за 10 тисяч, нотаріус має зібрати підписи всіх - від троюрідного дядька з Аргентини до племінниці з Австралії. Часто витрати на папери перевищують вартість самого будинку.
Сейсмічні нормиБільшість дешевих будинків розташовані в зонах з ризиком землетрусів. За італійським законом, будь-який серйозний ремонт такого житла вимагає посилення конструкцій за сучасними стандартами. Це миттєво додає до кошторису 20-30 тисяч євро, про які агент мовчить.
Купити дешевий будиночок в Італії - майже мрія, але насправді не все так просто (фото: Freepik)
Історичний зашморгЯкщо будинок визнано пам'яткою архітектури (навіть якщо це просто стара комора), ви не маєте права поставити там сучасні вікна чи змінити колір даху без дозволу спеціальної комісії. А їхні послуги та дозволені матеріали коштують утричі дорожче за звичайні.
Проблема з роботою та інфраструктуроюБільшість таких будинків розташовані не у туристичних регіонах, а у маленьких містах, де:
- мало роботи
- слабка інфраструктура
- небагато магазинів і сервісів
- погане транспортне сполучення
Тому навіть після ремонту жити там готові не всі.
Серед додаткових факторів, експерти називають такі:
- Після війни в Італії почався будівничий бум - люди десятиліттями будували житло. І це масово по всій країні - у містах, в маленьких містечках і навіть у віддалених комунах. Тепер в Італії приблизно по 2 об'єкти нерухомості на кожного італійця. І ця кількість споруд не зникає.
- Більшість будинків в Італії побудовані 50-60 років тому, і велика кількість - дуже старих будівель. Вони гарні, цікаві, але потребують дуже сильного апгрейду, як дизайнерського, так і енергоефективного.
- Демографія - ця країна, як і декілька інших у Європі, дуже швидко старішає. Спадкова нерухомість роками стоїть без використання.
Експерти кажуть, що сама ідея може бути вигідною, але тільки за кількох умов:
- є бюджет на ремонт
- людина готова жити у маленькому місті
- є час і терпіння на бюрократію
Навіть якщо ви домовилися про ціну в 10 тисяч євро, готуйте гаманець до наступних витрат:
Послуги нотаріуса. В Італії це не формальність, а повноцінний податковий агент. За оформлення дешевого об'єкта ви віддасте 2500-3500 євро.
Податок на реєстрацію. Для нерезидентів (якщо це ваше "друге житло") податок становить 9% від кадастрової вартості.
Технічний паспорт (APE). перевірка енергоефективності та відповідності планам муніципалітету - ще близько 500-800 євро.
Бюджетне житло в Італії зазвичай у віддалених районах з поганою інфраструктурою (фото: Freepik)
Що ви отримаєте за 10-15 тисяч насправді?Зазвичай це будинок у містечку, де:
Немає газу. Опалення лише пелетами або дровами, що взимку в горах обходиться у 200-300 євро на місяць.
Спільні стіни. Дешеве житло - це часто частина старого "палаццо", де у вас спільний дах чи фундамент із сусідом, який не хоче скидатися на ремонт.
Відсутність парковки. Вузькі середньовічні вулички, куди не заїде навіть маленька машина, а продукти доведеться нести вгору пішки.
Чи варто ризикувати?Купувати такий об'єкт варто лише тоді, коли ви плануєте жити там постійно (отримати резиденцію) - тоді податки будуть нижчими, а ви зможете скористатися державними субсидіями на реновацію ("Bonus Casa").
У всіх інших випадках - це "чемодан без ручки", який вимагатиме податків щороку, навіть якщо ви там не буваєте.
Купити, вкласти гроші та почати здавати в оренду на відповідних платформах - це шлях, який підійде одиницям. Для більшості - це майже не реально.
Продати потім таке житло теж дуже складно, оскільки ціну в 10-15 тисяч євро ставлять на об'єкти, які роками ніхто не хоче купляти.
Ще більше цікавого:
Португалія - не такий рай, як здається: правда, яку вам не розкажуть місцеві
Безвіз працює не всюди: 7 країн, куди українцям досі складно потрапити без паперової тяганини
Під час написання матеріалу були використані джерела: звіти Agenzia delle Entrate, аналітика порталу Immobiliare.it, досвід українських консультантів з нерухомості в Італії, звіти італійських муніципалітетів (Case 1 Euro), дані порталів Idealista та Gate-Away 2026.